売主様の瑕疵担保責任に対する心構え、田舎暮らしは千葉房総で。



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売主様の瑕疵担保責任に対する心構え(不動産相談室)

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ご自身の愛着のある物件であれば有るほど、少しでも高く売りたいと思う気持ちはあるものです。 しかしながら、建ててから年月が経てば経つほど、建物はやはり不具合が発生してまいります。
例えばおよそガス器具(給湯器など)は耐用年数が10年といわれております。

物件を売りに出して、良いお客様が見つかって、祝売却となった後に

『給湯器が壊れてる』とか、『クーラーが効かない』

などの瑕疵担保に対する費用が発生するのは気持ちの良いものでは有りません。 せっかく希望価格で売れても、後から後から費用が発生していくのは嫌なものですよね。

買主様としても、使えると思っていたもの、使えて当然なものが、故障などで使えないのは気持ちの良いもの ではありません。

民法、宅建業法上では『現状有姿』での取引、あるいは『瑕疵担保面積』とする特約条項では瑕疵担保免責とは ならないとされております。

では、出来る限り売主様、買主様双方が気持ちよく物件を売り買いするにはどのようにすればよろしいのでしょうか?

1.瑕疵担保責任を出来る限り回避するには

前項でも述べたとおり、契約後問題とされない瑕疵をまとめますと、以下の3つになります。

  1. 売主より告知された瑕疵
  2. あらかじめ知っている瑕疵
  3. 普通の注意をしていれば知りえた瑕疵

つまり、瑕疵担保責任を出来るだけ回避するには、ご自身で分かっている範囲の瑕疵(その種のものとして有すべき品質、 性能、又は当事者が表示した品質、性能が備わっていない)を具体的に告げることで、瑕疵を表に出し、隠れた瑕疵としないようにすることです。
事項より具体例について検証していきます。

2.売主の告知書

主に売主様にお知らせいただきたいことは、住んでいなければわからないこと、わからなかったことです。 買主様はご購入後、もちろんお売りになられた物件にお住まいになる、あるいは賃貸などの用途でご使用になられます。
実際に住んでいてわかっている瑕疵を以下のようにあげておいていただくことで、取引後の瑕疵担保責任を負わずに済む確率がぐんと上がります。
また、告知いただくことで、買主様も安心して購入された物件をご使用になることが出来ます。

建物など

(1)雨漏り

□雨漏り □現在まで雨漏りを発見しておりません。

□過去に雨漏りがありました。
(箇所:           )
処理(未・済)  年 月頃

□現在雨漏りが有ります。
(箇所:           )
a.未処理のまま引渡し b.修理の上引渡し

(2)シロアリの害

□現在までシロアリの被害を発見しておりません。

シロアリ予防工事(未・済)  年 月頃

□過去にシロアリの害がありました。
シロアリの駆除  年 月頃

被害箇所の処理(未・済)  年 月頃

□現在シロアリの被害が有ります。
a.現状のまま引渡し b.駆除の上引渡し c.修理の上引渡し

(3)建物木部の腐食

□発見しておりません

□発見しております
(箇所:           )

(4)建物の傾き・増改築・火災の被害

□発見しておりません

□発見しております
(箇所:           )

敷地など

(1)地盤の沈下・軟弱地盤

□無 □有 (状況:           )

(2)敷地の土壌汚染

□気付いていない。 □気付いている。
(状況:           )

敷地の住宅以外(店舗、工場など)の用途での使用履歴
□無 □不明 □有( 年 月 頃 用途:     )

(3)境界の越境

□無 □している □されている
(状況:           )
引継ぎ事項:

(4)浸水などの被害

□無 □有  年 月頃(状況:           )

配管など

(1)給排水設備の故障

□無 □有 (状況:           )

(2)配管などの状況

□給水管 □配水管 □ガス管

第三者の敷地利用:□知っている □知らない

その他

(1)電波障害

□無 □有 (状況:           )

(2)その他売主から買主に引き継ぐべき事項(近隣との申し合わせなど)

a.ゴミ処理について
b.
c.

3.付帯設備等について

買主様が内覧した際に、特に売主様がまだ居住中であったときは、物件に有ったものの中で、売却後持って行かれるもの、 そのまま置いていかれるものなどを明示しておくことも大事です。
以下にチェックシートを作成いたしました。

設備の名称

付帯の有無

備考(設備の状況など)

1.照明器具(全部・一部)

有・無

 

2.エアコン(何箇所)

有・無

 

3.コンロ(ガス・電気)

有・無

 

4.換気扇・レンジフード

有・無

 

5.給湯器(ガス・電気)

有・無

 

6.バランス釜

有・無

 

7.下駄箱

有・無

 

8.カーテンレール

有・無

 

9.網戸(何箇所)

有・無

 

10.ドアチャイム

有・無

 

11.インターホン

有・無

 

12.物干し

有・無

 

13.TVアンテナ

有・無

 

14.物置

有・無

 

15.その他

有・無

 

4.気持ちの良い取引のために

もちろん、上記のような資料を作成したからといって、瑕疵担保責任が免責になるというものではありません。 しかしながら、限りなく瑕疵担保責任を追及されることの無いような状況にすることが出来るものと思われます。上記のような物件資料を 作成することで、物件の状況を出来る限り明確にし、その上でのご提示価格ということで、買主様にはご理解いただくことで、 お互い気持ちの良い取引が出来るものと思われます。
せっかく受け取った売却額から、次々に修理費用などを請求されていくのはやはり良い気持ちはしないものです。 不動産の売買は金額が確定するまで時間がかかると思われている節がありますが、出来る限り明確な取引が出来るようにしたいものです。