| ■見やすく、わかりやすい物件案内 |
千葉県房総地区の不動産サイトをご利用のお客様の半数以上はいわゆる『団魂の世代』とよばれる50代〜60代の方々です。もちろん20代〜40代のお客様もいらっしゃいますが、インターネットサイトに物件案内を掲載するにあたりましてはこの50代〜60代の方々に優しいページ作りが必要と考えております。
当サイトでは図面起こしからイメージ絵などの作成、掲載文字を大きくする、音声ソフトへの対応を行うなどの工夫を行っております。
その他、掲載方法につきましてご要望がございましたらお気軽にご相談ください。 |
| 1.ご依頼いただくには |
|
ご自身の物件の売買に際し、売主様と仲介業者である不動産業者との間で契約を交わします。これは販売および売却の依頼をお任せしますという意味のもので、媒介契約といいます。 その種類はいくつかありますが、代表的なものを以下にご説明いたします。 |
| (1) | 一般媒介契約 |
|
契約を締結する不動産業者に媒介を依頼しますという契約です。
複数の業者との契約が可能です。またオークションなどを利用してご自身で買主を見つけることも認められています。 ただし、ご自身で買主を見つけられたとしても売買契約の際、業者に仲介を依頼されますと仲介手数料がかかりますのでご注意ください。 |
|
| 参考 一般媒介の契約書フォーマット（EXCELデータ）・・・・ippan.xls |
| (2) | 専任媒介契約 |
|
契約を締結する業者にのみご自身の物件の仲介をお任せするという契約です。
買主は依頼された業者がお連れする場合と、依頼された業者を通して他の業者がお連れする場合があります。 後者の場合、二社で連帯して物件の仲介を成立させるように努めます。依頼された業者には1週間に一度の状況報告の義務が課せられ、また広く募集をかけるという意味で、『東日本不動産流通機構』（不動産業者間の情報ネットワーク、通称レインズ）に、依頼された物件を登録する義務が生じます。
また1同様、ご自身で買主を見つけることが認められています。 |
|
| 参考 専任媒介の契約書フォーマット（EXCELデータ）・・・・sennninn.xls |
| (3) | 専属媒介契約 |
|
契約を締結する業者にのみご自身の物件の仲介をお任せするという契約です。
買主は依頼された業者がお連れする場合と、依頼された業者を通して他の業者がお連れする場合があります。 後者の場合、二社で連帯して物件の仲介を成立させるように努めます。依頼された業者には1週間に一度の状況報告の義務が課せられ、また広く募集をかけるという意味で、『東日本不動産流通機構』（不動産業者間の情報ネットワーク、通称レインズ）に、依頼された物件を登録する義務が生じます。
1,2とは違い、ご自身で買主を見つけることは認められません。 |
|
| 参考 専属媒介の契約書フォーマット（EXCELデータ）・・・・sennzoku.xls |
|
|
いずれの契約も契約期間を三ヶ月以上に設定することは出来ません。
三ヶ月すぎた時点で、契約を更新するのも、他の業者に依頼するのも売主様の自由です。 |
| 2.価格設定をする |
|
当社は平成3年より千葉県内の地価公示価格を参考に、価格査定書を作成いたしております。その査定額に○景観 ○利便性（主に交通手段） ○生活環境 （中古物件の場合プラス建物評価）による加減点をした上で価格をご提示しております。
もちろん売主様それぞれのご事情がございますので、お話し合いの上、販売価格の決定をさせていただきます。（当社査定額とあまりにもかけ離れている販売価格をご希望の場合は、掲載を見合わせていただくこともございますのでご了承ください。） |
|
参考
○土地建物査定表・・・satei.xls
○千葉県地価公示価格HP
○国土交通省HP
○PDF閲覧ソフト(Adobe Acrobat Reader)のダウンロード |
|
以後お話し合いの上決定した諸条件、販売価格にて販売を開始いたします！
|
| 3.買付証明書をいただく |
|
購入希望者が見つかりますと、まずは売主様に対し、物件を買いたいという意思表示を行っていただきます。これは必ず書面にて直筆で行います。この時点から交渉が開始されます。書面は『買付証明書』と呼ばれる書類で、購入希望者に記入いただく主な内容は以下のようになります。 |
|
|
| (1)物件概要 | 所在地、敷地面積、建物面積などです。 |
| (2)購入希望金額 | 予算です。 |
| (3)諸条件 | リフォーム、クリーニング施工やローン条件などです。 |
| (4)住所、氏名 | 現住所、氏名です。 |
|
|
上記項目を記入、押印の上で売主様にお話しすることとなります。購入条件、希望価格などが明記されておりますので、内容を検討していただきます。しかしながら売主様のご要望とあまりにもかけ離れた条件を要求されたものはこちらでお断りするケースがあります。
つまり売主様に対し、ここで挙げた条件が満たされるのであれば、提示した金額で物件を購入しますといった意味の書面となります。値段交渉などもこの書面にて提示された金額からスタートします。もちろん売主様と購入希望者が直接やり取りすることはございません。すべて仲介 業者である不動産業者が交渉させていただくことになります。そしてめでたく話がまとまりますと、重要事項説明を行った後、売買契約の締結となります。また、住宅ローンなどをご利用になる方はこの時点で事前審査にかけるようになります。ローンが通らなかった場合、無条件で契約解除となりますので、まだ喜べません。 |
|
| 参考 買付証明書フォーマット ・・・kaituke.xls |
| 4.売買契約を締結する |
|
買付証明書を提出後、おおよそ2週間前後で売買契約を締結いたします。
作成された契約書に売主様、買主様双方に署名捺印（三文判でかまいません）の上、売主様のご負担にて売買代金に相当な印紙を貼ります。
当社では契約書を一通作成して、買主様に原本をお渡しし、売主様には原本のコピーをお渡ししております。税処理上の問題はございません。原本を二通作成いたしま すと印紙税がそれぞれに必要となりますので経費節約の為にも一通作成が望ましいのです。なお、二通作成をご要望の場合はその限り ではありません。また、買主様には契約の際に契約金をご用意していただきます。これは売買代金の1割程度が一般的です。 |
| 印紙税額一覧表(カッコ内は現在の特例措置による金額です。） |
| 契約書に記載された契約金額 |
印紙税 |
| 1万円未満 |
非課税 |
| 10万円以下 |
200円 |
| 10万超50万以下 |
400円 |
| 50万超100万以下 |
1千円 |
| 100万超500万以下 |
2千円 |
| 500万超1千万以下 |
1万円 |
| 1千万超5千万以下 |
2万円（1.5万円） |
| 5千万超1億以下 |
6万円（4.5万円） |
| 1億超5億以下 |
10万円（8万円） |
| 5億超10億以下 |
20万円（18万円） |
| 10億超50億以下 |
40万円（36万円） |
| 50億超 |
60万円（54万円） |
| 契約金額の記載のないもの |
200円 |
|
|
| 参考 契約書フォーマット・・・keiyaku.xls |
| 5.残金決済、引渡し及び所有権移転登記の手続きを行う |
|
残金決済と所有権移転の登記の手続きは同時履行です。引渡しは必ずしも同時履行でなければならないというわけではありませんが、中古物件の場合は同時履行が理想的 であると思います。登記の手続き及び残金決済は司法書士の立会いの上で行います。決済金額といたしましては、下記項目をご用意いただく形とな ります。なお、3番の固定資産税につきましては、4月に納税通知が参りますので、納税通知がきて、納税金額が確定した時点でご負担いただくケースもござい ますので、この時点では必要のない場合があります。4月以降の残金決済であればこの時点で清算いたします。 |
|
| (1) | 売買代金の残金 |
| 上記手付金を売買代金から引いた残額 |
| (2) | 登記費用 |
| 物件の評価額により算出されます。あらかじめ司法書士が算出いたします。 |
| (3) | 固定資産税 |
| その年の1月1日の時点でその物件を所有していた人に対して4月に納税通知書が送付されます。納税金額を所有権移転とみなされるこの日を境に日割り計算いたしまして、負担すべき金額を算出します。納税金額は物件の評価額により算出されます。 |
| (4) | 仲介手数料 |
|
物件の販売価格により手数料が決まります。 |
|
| 販売価格 |
手数料 |
| 200万円以下 |
販売価格×5.25％ |
| 400万円以下 |
（販売価格-200万円）×4.20％+200万円×5.25 |
| 400万円超 |
（販売価格-400万円）×3.15％+（400万円−200万円）×4.20％+200万円×5.25％ |
|
|
たとえば中古物件1,600万円の物件に対する手数料は
販売価格1,600万円-400万円＝1,200万円
1,200万円×3.15％＝378,000円
（400万円-200万円）×4.20％＝84,000円
200万円×5.25％＝105,000円
378,000円＋84,000円＋105,000円＝567,000円となります。 |
|
| 上記手数料の数式を簡単に表現しますと次のようになります。 |
| 販売価格 |
手数料 |
| 200万円以下 |
販売価格×5.25％ |
| 400万円以下 |
販売価格×4.20％+21,000円 |
| 400万円を超える |
販売価格×3.15％+63,000円 |
|
|
上記同例で計算しますと
1,600万円×3.15％＝504,000円
504,000円＋63,000円＝567,000円
|
|
| また、このとき売主様には権利書、実印、印鑑証明書をご用意いただきます。登記簿上の住所と現住所が違う場合、その家庭を証明するもの（住民票など）が必要になります。そしてこの時点で司法書士の指示によって登記委任状などを作成します。 |
|
↑ページの先頭に戻る |
